【热点】规模房企也开始频繁转让项目股权

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来源：微信公众号“地产首席品牌官（id:cricyanjiuQ）”

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截止到上月底，多家媒体报道，SOHO中国正在考虑以80亿美元出售国内的办公大楼，目前第一笔交易已经进行到最后阶段。此外，在今年6月、9月SOHO也对旗下项目进行不同程度出售。有媒体称，如果这80亿美元的交易全都顺利完成，SOHO中国将完全清空内地自持的商办资产。

SOHO一系列动作其实掀开的只是房地产业冰山一角——随着众多房企偿债压力及业务调整需求越来越大，今年以来，泰禾集团、新城控股、中国金茂等房企也对旗下股权进行了不同程度的出售。以下是今年以来部分房企股权出售情况：

❂ 1月22日

泛海控股宣布将包括上海董家渡项目在内的上海、北京两大项目出售给融创，总对价约148.87亿元。

❂ 3月26日

泰禾集团向世茂房地产转让南昌茵梦湖项目四家标的公司南昌茵梦湖置业、南昌欧风置业、南昌茵梦湖酒店投资管理、南昌安晟置业各51%股权。

❂ 4月26日

泰禾集团公告称，向世茂房地产转让杭州同人山庄项目49%股权。

❂ 5月20日

北京产权交易所预披露，中粮地产有限公司拟转让持有的北京中粮万科房地产开发有限公司50%股权。北京中粮万科由中粮和万科分别持股50%。

❂ 5月27日

北交所公告显示，中国金茂拟转让天津北方泽茂企业管理100%股权、北京昊远置业34%股权。

❂ 5月30日

北京产权交易所预披露一起股权转让消息。出让方是保利(北京)房地产开发有限公司，出让标的是其在北京保利融创房地产开发有限公司的50.5%股权。

❂ 6月9日

粤泰股份公告，宣布与隶属世茂房地产的五家子公司分别签署了项目转让协议，拟转让5个项目予世茂，交易对价总计63.97亿元。

❂ 6月28日

SOHO中国董事长潘石屹宣布，SOHO中国将分批销售北京、上海部分持有物业，预估总价值78亿元人民币。

❂ 7月22日

新城控股发布公告确认正在出售项目约40个。这些项目主要以住宅项目股权为主，或是新城不操盘、持股比例小的新项目，或是利润率较低的项目。

❂ 7月23日

华侨城（云南）投资有限公司拟转让昆明华侨城投资有限公司25%股权及6380.92万元债权，转让底价约1.4亿元。

❂ 9月27日

北京产权交易所信息显示，首开股份转让北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司51%股权。

❂ 9月29日

北京产权交易所披露，首开股份100%持股公司苏州首开永泰置业有限公司拟挂牌转让苏州合本投资管理有限公司50%股权。

❂ 10月30日

SOHO中国股价异动，随后媒体报道，SOHO中国正考虑以80亿美元出售国内的办公大楼，目前第一笔交易已进行到最后阶段。

房企出售项目股权意图？

一、融资环境持续收紧，偿债高峰来临双重因素促使企业出售部分项目股权以盘活现金流。

2015年1月，证监会颁布《公司债券发行与交易管理办法》，放松房企公司债发行，而后迎来了中期票据和公司债的发行热潮。截止目前，3-5年期的债券、票据陆续到期，房企开始迎来还债的高峰。加之今年以来整体融资环境并未放松，企业开始了出售项目来为企业输血。

譬如泰禾，2018 年以来，泰禾便陷入断断续续的危机之中。此前，2018 年年报引来深交所的 19 问。而后又有公告称，泰禾集团控股股东泰禾投资集团有限公司全部股权被冻结。泰禾方逐一给了解释，并于一季度交出了“销售商品、提供劳务收到的现金”170 亿元，“经营活动产生的流量净额”119 亿元，期末现金净额 173 亿元的答卷。不过，据报道，相较于 2018 年，泰禾虽然实现增长，但这与其“卖卖卖”脱不开干系。迄今为止，泰禾已相继出售了十几个项目。

二、部分企业通过出售项目股权完成去地产化，以期实现业务整合转型。

政策环境严峻、融资难度加大、房企集中度持续提高等一系列因素为部分房企的生存带来了压力，因此部分企业正在积极探索转型期去地产化。

10月18日晚间，厦门钨业披露三季报显示，公司前三季度营业收入127.2亿元，同比下降10.01%，净利润1.08亿元，同比下降75.8%。同日晚间，厦门钨业还发布了股权转让公告，称为集中资源，专注于钨钼、新能源材料和稀土三大核心业务的发展，公司拟通过挂牌转让的方式转让所持厦门滕王阁60%股权。转让完成后，公司将不再持有厦门滕王阁股权，亦不再从事与房地产开发经营相关业务。 

事实上，在厦门钨业之前，已有多家企业有意剥离房地产业务。据不完全统计，今年下半年以来，紫金矿业、万泽股份、大港股份、中国航天建设集团有限公司等公司相继宣布将退出房地产业务。 

三、此外还有部分企业转型轻资产运营模式，通过出售项目股权盈利。

SOHO 中国是中国著名的甲级写字楼开发商，成立于 1995 年，2007 年于香港上市，上市之际曾创造了亚洲最大的商业地产企业的 IPO 。早期的 SOHO 中国以散售为主，即买地开发，最后出售一层或者一栋，不是整体。2012 年，开始改变运营策略，由散售变为自持，租金成为其主要收入来源。

转自持以来，SOHO 中国已出售约 7 个项目，总计获得 280 多亿元，只留下一些核心项目。就在外界认为 SOHO 中国不会再次出售项目之时，老潘给了大家一个出其不意的答案：出售几个北京上海核心区域的项目，包括外滩 SOHO 和望京 SOHO 。SOHO模式显示：在合适时机以理想价格出售成熟资产，实现资产价值，加速资金周转，创造稳健的财务基础；通过不同合作模式开发新项目，最大化地发挥公司财务资源、管理经验和品牌优势的价值。

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总体来看，今年以来整体融资环境并未放松，房企出售股权主要有业务转型、资产处置、融资需求等方面原因。在大中房企出售股权进一步盘活资产的同时，不少小房企已经进入了破产阶段，人民法院公告网的不完全统计，今年1月至10月底，有大约408家房地产公司被法院裁定实施破产清算，平均每天都有超过1家房地产企业破产。

从我国房地产发展历程来看，当前市场较为稳定，中短期楼市调控难以放松，房企之间的竞争将进一步加剧，为了加快现金流、降低风险，预计房企转让项目股权的案例将会增加，地产行业的竞争格局也将进一步调整。

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